車庫、車位應歸業主所有還是開發商所有？其收費合理嗎？

已閱[7620]次 [2009-11-07]

◆車庫、車位應歸業主所有還是開發商所有？其收費合理嗎？

問：隨著時代的發展和人們生活水平的提高，現在人們在購買商品房時往往將停車位作為購房的重要因素。許多小區建有地下停車場，然后將車位賣給（出租）業主，也有的小區將房屋一層建成車庫或者小房，業主或者自愿購買，或者與商品房配套出售，還有的開發商在小區空地上（露天）規劃出停車位，或者出租給業主，或者歸業主無償使用。請問車庫、車位應歸業主所有還是開發商所有？其收費合理嗎？

從我國當前的現狀來看，居民小區內供業主停車的地方主要有兩種：一種是地面非封閉型停車位。這種停車位多占用業主共有的道路或者其他場地。對此類停車位的開發成本較低，而且其占用的土地使用費往往已經分攤在小區建造的整體成本中。因此其權屬一般不存在爭議。現實生活中開發商對此類停車位多采用分攤銷售的方法，即開發商在不能保證一戶一個停車位的情況下，將停車位銷售給全部業主，每位業主按其住宅專有部分的建筑面積分攤停車位的購買費用。現實生活中，小區的物業服務企業向業主收取地面停車費不是停車位的租金，而是停車保管服務費。因看管不善造成停放車輛丟失或者損壞的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

另一種是封閉型車庫。這種車庫又分為兩種：一是地上車庫，開發商將商品房一層設計為車庫和小房（儲物間），業主購買自愿，面積不一，價位（單價）一般等同或者高于樓層，該車庫同住房一樣，一戶一門，產權歸業主所有，辦理房屋所有權證，開發商一次收費（購房款），除代收辦理產權登記的契稅、費用外，一般不再收其他費用，車輛由業主自行保管，丟損自負。對此，業主一般沒有異議。另一種是地下車庫，四周封閉，劃分車位，業主共用，對此類車庫，《物權法》沒有做出明確的規定，該法第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。只是對非封閉型停車位（占用共有道路或者其他場地的車位），明確規定屬于業主共有，但對于車庫的歸屬予以回避，從而導致認識上的重大分歧，目前比較有影響力的觀點有四種：業主共有；開發商所有；以是否計入公攤面積決定歸屬；以當事人約定確定歸屬。

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