“認購意向書”具有法律效力嗎？

已閱[9815]次 [2009-11-07]

◆“認購意向書”具有法律效力嗎？簽訂“認購意向書”后反悔，需承擔法律責任嗎？

問：2005年，王某與某房產商簽訂了一份商品房認購意向書，打算購買該房產商的開發的A樓盤某單元，單價為2600元/㎡，一年后簽正式商品房買賣合同，王某支付了定金2萬元。2006年，房價已漲至3500元/㎡，王某找到房產商要求簽訂正式的商品房買賣合同，房產商同意退還王某定金，但不與王某簽訂合同，理由是，“認購意向書”不具有法律效力。房產商的說法有道理嗎？“認購意向書”具有法律效力嗎？簽訂“認購意向書”后反悔，需承擔法律責任嗎？

在簽訂正式的購房合同之前，開發商往往要求購房人簽訂一份“認購意向書”，那么該意向書具有法律效力嗎？簽訂后，如果一方反悔是否要承擔法律責任呢？對此問題應當具體問題具體分析，首先，我們看意向書的內容，從意向書的本意看意向書是為了今后履行一定行為的約定，如果對所購房屋只有一個大概的意向，而沒有具體的標準，也沒有預付款等等，這樣的“房屋認購意向書”是真正意義上的意向書，雙方當事人如果違反了一般不須承擔什么法律責任。另一種認購意向書名為意向書而實質是購房合同，合同的權利義務條款約定的比較明確具體，以及預付款、首付款或定金交付、使用，以及違約責任等。高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”這樣的意向書其實就是合同，具有合同的法律效力，一方違反應當承擔相應的違約責任。其次，雙方簽訂的認購意向書是否具有法律效力還取決于開發商是否取得了相應的法律手續。《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：……㈣已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”《城市商品房預售管理辦法》第六條規定“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也明確規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”所以，未取得商品預售許可證而簽訂的購房合同（包括意向書）是沒有法律效力的。

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